Welke investeringen en opbrengsten zijn te verwachten bij de uitvoering van dit Masterplan? Met welke risico’s moet rekening worden gehouden?
Het Masterplan is financieel haalbaar mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan en risico’s goed worden beheerst door regelmatig te monitoren en afspraken tussen de partners goed vast te leggen.
Financiële haalbaarheid
Het Masterplan biedt investeringskansen voor private partijen en de overheid. Ongeveer eenderde van de investeringen wordt door de overheid opgebracht. De financiële haalbaarheidsonderzoeken voor het overheidsdeel tonen aan dat uitvoering in de tijd op dit moment realistisch wordt ingeschat.
De lange looptijd van het Masterplan betekent dat thans niet te voorziene vooral economische invloeden effect kunnen hebben op de haalbaarheid. Momenteel staan op meerdere overheidsbegrotingen voldoende middelen gereserveerd om een groot deel van het Masterplan in de komende tien jaar ter hand te kunnen nemen.
Omdat ook de private partners hun investeringsbeslissingen nemen op grond van elementen met een acceptabel risicoprofiel, wordt bij de realisatie van het Masterplan uitgegaan van een gefaseerde aanpak in vier uitvoeringsclusters:
- A. OV-Terminal
- B. Vredenburg/Catharijnesingel
- C. Lombokplein inclusief Westpleintunnel
- D. Leidsche Vaart/Smakkelaarsveld
Binnen een uitvoeringscluster kan per bouwprogramma worden beslist over voorbereiding en uitvoering. Op deze manier kan snel en efficiënt worden ingespeeld op kansen en of bedreigingen en zijn risico’s beter beheersbaar. Het uitvoeringscluster ‘OV-Terminal’ wordt als eerste gestart. Het is goed mogelijk daarnaast nog een van de andere clusters tot ontwikkeling te brengen.
Contractering
In het Masterplan zijn ontwikkellocaties opgenomen op zowel gemeentegrond als ook op grond in eigendom van private partners. Aangezien het Masterplan een gebiedsgerichte ontwikkeling voorstaat, is er een sterke onderlinge afhankelijkheid tussen de belangrijkste private partners, het Rijk en de gemeente Utrecht. Cruciaal in de realisatie van het Masterplan is een goede en transparante samenwerking tussen alle betrokken partijen.
De uitvoering van het Masterplan heeft een lange doorlooptijd. Dit betekent dat vanuit het abstracte Masterplan via vlekkenstudies naar concrete projecten toegewerkt wordt. In de tijd gezien worden de inhoudelijke onzekerheden dan ook kleiner. Het door partijen beoogde contractmodel is op deze principes gebaseerd. De noodzakelijke contracten tussen de partners worden in drie stappen ontwikkeld. In eerste instantie wordt een intentieovereenkomst gesloten, waarin partijen de intentie uitspreken om het beoogde bouwprogramma te ontwikkelen langs de weg van een procesmatige aanpak. Nadat het afgesproken proces is doorlopen, kunnen partijen overgaan tot de samenwerkingsovereenkomst, die de gehele uitvoeringsperiode van het desbetreffende programma beslaat en de basis biedt voor de uitvoeringsovereenkomsten per deelproject. Een te contracteren bouwprogramma kan bestaan uit één of meerdere deelprojecten.
De complexiteit van het project is groot en de looptijd lang. Reden waarom is gekozen voor een modulaire fasering van het project. Deze gefaseerde aanpak is nodig omdat niet het gehele programma in één keer kan worden gerealiseerd. De discussies en onderhandelingen om te komen tot contracten moeten op het juiste moment op het juiste abstractieniveau worden gevoerd. De gehanteerde indeling in samenhangende bouwprogramma's, die bestaan uit één of verschillende deelprojecten, wordt door deze systematiek ondersteund.
Het zwaartepunt van het contractmodel ligt in de bilaterale relaties tussen de gemeente en de betreffende ontwikkelende partijen. De gemeente Utrecht voert de regie over het project. Alleen taken en verantwoordelijkheden die toegevoegde waarde hebben voor het collectief van partijen worden ondergebracht in een gemeenschappelijke koepel. De gemeentelijke regie-organisatie kan hierin faciliteren.
Risicobeheersing
De belangrijkste risico’s die het resultaat van de grondexploitatie kunnen beïnvloeden, betreffen het te realiseren vastgoedprogramma en onvoorziene ontwikkelingen in de kosten van verwerving en van bouw- en woonrijp maken van gronden. Daarnaast brengt de lange exploitatieperiode als extra risico met zich mee dat de gehanteerde parameters (rente en inflatie) aanzienlijk kunnen wijzigen. Deze risico’s kunnen worden beheerst door regelmatig te monitoren en te sturen op evenwicht in de cashflow. Dit houdt in dat alleen deelgebieden en projecten kunnen worden ontwikkeld indien op basis van overeenkomsten volgens het contractmodel de benodigde (financiële) afspraken zijn gegarandeerd. Het hanteren van de modulaire aanpak en het consequent doorvoeren van het contractmodel zijn daarmee maatregelen voor risicobeheersing.
Bron: www.utrecht.nl/
Geen opmerkingen:
Een reactie posten