Juridische structuur van het gehele proces

Auteur: Dennis Vollenga

Om het juridische kader rondom het stationsgebied van Utrecht goed in kaart te brengen is het belangrijk om naar de geschiedenis van het project te kijken. In 1997 richtten de gemeente, Jaarbeurs, NS vastgoed en Corio het platform Utrecht City Project (UCP) op. De samenwerkingsvorm bestond uit één joint venture(een samenwerkingsvorm tussen meerdere ondernemingen die samen één economische activiteit ondernemen). Het nadeel van deze samenwerking is dat de betrokken partijen gezamenlijk voor de kosten moeten opdraaien. Door onenigheid over het beheer van de openbare ruimten in Utrecht besloten Jaarbeurs en Corio uit het samenwerkingsverband te stappen.

Een aantal jaar later probeerde de gemeente het opnieuw om een nieuwe samenwerkingsovereenkomst te sluiten voor de ontwikkeling van het Stationsgebied. Ditmaal werd er gekozen voor een bilateraal en modulair contractmodel. Dit houdt in dat de relaties tussen de gemeente en de samenwerkingspartners meer 1 op 1 worden. De verschillende partijen delen niet meer de kosten en risico’s van het project.

Het plan is momenteel bekend onder de naam CU2030. Tijdens dit proces zijn er meer dan 40 publieke en private eigenaren betrokken. De grote spelers in het gebied zijn de gemeente Utrecht, Corio Vastgoed, diverse NS-dochters, de Jaarbeurs en het winkelconcern Vendex. Alle deze partijen zijn betrokken bij de drie grote projecten bestaand uit:

OV- terminal
De OV- terminal bestaat onder andere uit de volgende gebiedsdelen: stationshal met winkels, perrons en sporen, bus- en tramterminal west, busterminal oost, fietskelders/stallingen, interwijk verbinding, verhoogd gelegen stationsplein oost en west, jaarbeursplein, noorder- en middentunnel en delen nieuwe stationstraat.
Belangrijkste betrokken partijen: 
- NS Stations
- BRU
- Prorail
- Vervoerders (o.a. GVU, Connexxion, Arriva)
- Corio
- Jaarbeurs
- Gemeente.

Centrumboulevard Jaarbeurs terrein
De OV- terminal bestaat onder andere uit de volgende gebiedsdelen: Centrumboulevard gelegen op het jaarabeursterrein, jaarbeursplein, deel Croeselaan ene xpeditie rondom het Beatrixgebouw.
Belangrijkste betrokken partijen: 
- Jaarbeurs
- Wolff Cinemagroep
- Holland Casino
- Amrath Hotels
- Van der Ende
- Gemeente Utrecht

Hoog Catharijne
De OV- terminal bestaat onder andere uit de volgende gebiedsdelen: Hoog Catharijne, winkelgebouw Vredenburg noord, Muziekpaleis, Vredenburgplein, Traverse Catharijnesingel, deel Catharijnesingel, traverse nieuwe stationsstraat, Stationsplein oost, deel nieuwe stationsstraat,
Belangrijkste betrokken partijen: 
- Corio
- Muziekpaleis
- V&D
- Gemeente Utrecht

Contracten
De ontwikkellocaties bevinden zich zowel op gemeentegrond als op grond in eigendom van private partners. Daarom zijn de private partners, het Rijk en de gemeente Utrecht sterk afhankelijk van elkaar. Om de projecten tot ontwikkeling te laten komen is het belangrijk dat er een goede en transparante samenwerking komt tussen alle betrokken partijen. Noodzakelijke contracten zijn een belangrijke grondlegger voor een goede samenwerking. Er worden verschillende contracten met partijen afgesproken:

1. Bilaterale intentieovereenkomsten (BIO)
2. Bilaterale ontwikkelovereenkomsten (BOO)
3. Bilaterale projectovereenkomsten (BPO)
4. Uitvoeringsovereenkomsten (UOK)
5. Protocollen
6. Projectovereenkomsten (POK) 

De Jaarbeurs, Corio, NS en ProRail zijn de belangrijkste partijen bij de ontwikkelingen van het nieuwe Stationsgebied. Vergeleken met het UCP model werkt de gemeente zoals eerder gezegd 1 op 1 met de betrokken partijen. Dit zorgt voor een betere samenwerking en tevreden partijen. In de bilaterale gesprekken worden onderling de toekomstplannen besproken met betrekking tot de ontwikkelingsmogelijkheden en projecten. 

Zo heeft de Jaarbeurs afgesproken om zich een groot deel terug te trekken op hun huidige locatie wanneer de erfpacht in 2019 eindigt. Zij krijgen op het laatste deel een eeuwigdurende erfpacht, een zogeheten garantie op een langdurig verblijf. Het overige deel van de Jaarbeurs wordt onder handen genomen door Holland Casino en Wolff Cinema Groep voor de ontwikkeling van een megabioscoop, een Amrath hotel en diverse woningen.
Corio heeft ook een vergaande deal gesloten met de gemeente. Corio verkoopt haar eigendommen in het huidige Muziekcentrum zodat de gemeente daar kan beginnen met de verbouwen. Corio wordt de eerste fase van de uitbreiding en renovatie van het winkelcentrum Hoog Catharijne gegund, dat betreft rond de 20.000m2 winkelruimte, 150 woningen en ruim 800 parkeerplaatsen.
NS Vastgoed heeft een ontwikkelingsovereenkomst afgesproken met daarin de mogelijkheid 175.000m2 kantoorruimte te ontwikkelen. Hierbij komt er een grote OV-terminal die het toenemend aantal reizigers moet opvangen.

POS
De POS zorgt ervoor dat de publieke belangen van de gemeente Utrecht worden behartigd. Daarnaast stemmen zij de belangen van het Rijk en private partners binnen het Stationsgebied af. Zij zoeken de samenwerking met interne en externe partijen en proberen deze partijen te ondersteunen en te stimuleren naar een goede ontwikkeling toe.

Besluitvorming

In de besluitenpiramide staat weergeven hoe de diverse besluiten geregeld worden bij de gemeente Utrecht. Het Raad van Bestuur staat centraal bij de beoordeling van het masterplan, zij hebben ook het uiteindelijke oordeel gegeven voor planvisie A voor de ontwikkeling van het stationsgebied. Ook nemen zij financiële analyses etc. Het college gaat over de overeenkomsten met onder andere Corio en de Jaarbeurs, maar ook de externe veiligheid en diverse andere besluiten nemen zij. 

Bronnen:
Stakeholdermanagement cruciaal in omgevingsmanagement
Contracten getekend herontwikkeling stationsgebied Utrecht
Organogram gemeente Utrecht